Kauf von Denkmalschutzimmobilien – Darauf sollte man achten

Mit einer historischen Fassade kann kaum ein Neubau mithalten. Häuser, die unter dem Denkmalschutz stehen, können meist einen ganz eigenen Charme bieten. Das heute noch zu finden, ist gar nicht so einfach. Eine solche Immobilie ist somit etwas ganz besonders und nicht einfach zu bekommen. Doch was gibt es eigentlich zu beachten, wenn ein denkmalgeschütztes Objekt gekauft wird?

Auch wenn der Wunsch nach einer einzigartigen Immobilie bei vielen potenziellen Kunden hoch ist, schrecken diese nicht selten zurück, wenn sie vor dem Denkmalschutz erfahren. Denn dieser kann in einigen Fällen zu einem echten Problem werden. Umbauten sind dann beispielsweise nicht ohne weiteres möglich. Allerdings kann mit der Auszahlung von Fördermitteln gerechnet werden. Auch steuerliche Entlastungen sind ein deutlicher Vorteil, wenn ein solches Objekt gekauft wird.

Welche Vorteile und welche Nachteile ergeben sich aus dem Kauf?
Wenn eine denkmalgeschützte Immobilie gekauft werden wird, dann gibt es bei der Finanzierung zusätzliche Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Besonders Sanierungen und Renovierungsarbeiten, die der Modernisierung diesen, werden dann relativ aufwendig. Durch den zusätzlichen Aufwand, entstehen fast immer auch zusätzliche Kosten. Natürlich ist dies nicht gerade ein Anreiz, ein solches Objekt zu kaufen. Deshalb fördert der Staat den Kauf ganz gezielt mit steuerlichen Vorteilen. Auch Fördergelder können die Eigentümer beanspruchen.
Als Geldanlage sind die denkmalgeschützten Gebäude außerdem sehr gut geeignet. Besonders wenn es sich um einen gut sanierten und modernisierten Altbau handelt, steigt der Wert schnell an. Das liegt daran, dass die Mieter diese Kombination aus alter Bauweise und moderner Einrichtung schätzen. Schließlich kann dann in einem einzigartigen Gebäude gewohnt werden, das einen gerissenen Charakter und Charme mit sich bringt.
Steuerlich absetzbar sind die Kosten, die für die Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Auch die Kosten, welche for die Erhaltung investiert werden müssen, können von dem Eigentümer geltend gemacht werden. Auch eine überdurchschnittlich hohe Miete kann darüber gerechtfertigt werden. Normalerweise stellt es kein Problem dar, ein solches Objekt zu vermieten. Das gilt besonders in den Großstädten und Ballungszentren.

Eine denkmalgeschützte Immobilie als Wohnraum
Natürlich muss das denkmalgeschützte Objekt nicht vermietet werden, sondern kann auch als Wohnraum für den Eigentümer und seine Familie dienen. Bereits bei dem Kauf wird deutlich, dass dies nicht ohne das Zutun von der zuständigen Denkmalschutzbehörde ablaufen wird. Es muss ehrlich gesagt werden, dass dies nicht selten einen erheblichen Aufwand darstellt. Denn Modernität und ein denkmalgeschütztes Gebäude lassen sich nicht immer ganz leicht vereinen. Ganz wichtig ist, dass außerdem nicht unerwähnt bleibt, dass bereits vor dem Kauf ein Termin bei der zuständigen Behörde vereinbart werden sollte. Denn dann kann der potenzielle Eigentümer bereits Informationen einholen, wie weit eine Renovierung eingeschränkt werden kann. Einheitliche Regelungen sind nämlich eher selten der Fall, was der Einzigartigkeit der Gebäude geschuldet ist. Deshalb ist es schwierig an dieser Stelle konkrete Aussagen zu treffen, was genau den Kaufinteressenten erwarten wird.
Die zuständige Behörde findet sich allerdings fast immer in dem Bauamt der Kommune oder des Kreises wieder. Sie hält alle wichtigen Informationen zu dem geschützten Objekt bereit.
Der Eigentümer sollte niemals Veränderungen an seiner Immobilie vornehmen, ohne vorab die entsprechende Genehmigung bei der Behörde einzuholen. Diese Genehmigung muss unbedingt schriftlich erteilt werden.

Schließen sich der Denkmalschutz und die Energieeffizienz aus?
Viele Kaufinteressenten sind der Ansicht, dass ein altes Gebäude nur in den seltensten Fällen auch eine gute Energieeffizienz vorweisen kann. Diese ist fast immer gegeben, wenn die Immobilie entsprechend nachgerüstet und saniert wurde. Allerdings ist dies bei einer denkmalgeschützten Immobilie nicht so einfach möglich. Schließen sich diese Aspekte also automatisch aus?

Grundsätzlich ist es nicht unmöglich, solche Veränderungen vorzunehmen. Sie stellen allerdings eine besondere Herausforderung dar. Die Wanddämmung gilt als problematisch. Denn durch sie drohen die einzigartigen Merkmale, wie beispielsweise die Stuckfassaden vollkommen zu verschwinden. Bei Denkmälern sind die gesetzlichen Anforderungen deshalb weniger streng gehalten, da eine entsprechende Nachrüstung in vielen Fällen nicht möglich ist, ohne dabei gegen den Denkmalschutz zu verstoßen. Es muss somit kein Energieausweis für ein solches Objekt besessen werden. Das heißt allerdings nicht, dass die Hausbewohner entweder mit Kälte oder immensen Heizkosten leben müssen.
Die Wände weisen häufig eine bessere Qualität auf, als dies bei den Neubauten der Fall ist. Der Austausch der Fenster ist hingegen meist ohne Probleme möglich. So können Wärmelecks durch besser verglaste Fenster geschlossen werden. Der Austausch der Heizungsanlage ist ebenfalls möglich. Dadurch werden besonders die Energiekosten gesenkt.

Die Nutzung als Kapitalanlage
Immobilien bieten eine sichere Anlagemöglichkeit. In Zeiten niedriger Zinsen ist der Kauf außerdem erschwinglich geworden. Der Kauf einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht kann sich somit durchaus bezahlt machen. Dadurch, dass diese Objekte allerdings nicht grenzenlos zur Verfügung stehen, sind die Kaufpreise deutlich höher, als dies bei einem Neubau der Fall ist. Kaufinteressenten müssen somit genauestens vergleichen und sich informieren.
Allerdings können für solche Objekte, wie bereis erwähnt, auch höhere Mieten verlangt werden. Darüber kann der Kaufpreis wieder relativiert werden. Unseriöse Anbieter neigen hingegen dazu, die steuerliche Entlastung dem Kaufpreis anzurechnen. Es ist deshalb in diesem Segment sehr sinnvoll, einen unabhängigen Gutachter zu bestellen. Dieser kann den Wert des Objektes am besten einschätzen. Ein seriöser Verkäufer wird dagegen nichts einzuwenden haben, schließlich werden die Kosten für die Erstellung des Gutachtens von dem Kaufinteressenten getragen.

Die Nutzung als Kapitalanlage sollte gut durchdacht sein. Es muss zuvor unbedingt durchgerechnet werden, ob sich der Kauf auch lohnt. Im Westen der Bundesrepublik sind die denkmalgeschützten Immobilien meist sehr teuer, da weniger von ihnen vorhanden sind als im Osten. Als Faustregel gilt dabei, dass der Kaufpreis nicht höher ausfallen sollte, als das 24-fache der Mieteinnahmen, die der Vermieter jedes Jahr mit diesem Objekt generieren kann. Es muss somit bereits vorab festgelegt werden, wie hoch die Mieten ausfallen werden. Es sollte dabei realistisch eingeschätzt werden, ob die Mieten auch tatsächlich gerechtfertigt sind.

Die Steuerliche Erleichterungen
Es wurde jetzt bereits einige Male erwähnt, dass sich der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich bemerkbar machen kann. In diesem Zug muss die Denkmalabschreibung erwähnt werden. Dabei handelt es sich um eine legale Möglichkeit, den deutlichen Staat an dem Kauf des Objekts zu beteiligen. Diese Möglichkeit kann von dem Eigentümer genutzt werden, unabhängig davon, ob dieser tatsächlich in der Immobilie wohnt. Auch bei einer Vermietung ist dies somit möglich. Steuerlich geltend gemacht werden, können alle Maßnahmen, die der Erhaltung des Objekts dienen. Das können beispielsweise auch Arbeiten sein, die dazu führen, dass die Immobilie überhaupt erst bewohnt werden kann.

Die Behörde für Denkmalschutz
Das Objekt muss unbedingt auch dem Denkmalschutz unterstehen, damit steuerliche Vorteile erlangt werden können. Das Amt für Denkmalschutz muss dafür eine Bescheinigung ausstellen. Die Behörden machen außerdem klar, dass nicht alle Kosten für Sanierung und Instandhaltung angerechnet werden können. Moderne Heizungsanlagen, neue Fenster, Fassaden- und Dachsanierungen stellen meist kein Problem dar. Allerdings betont das Amt für Denkmalschutz auch, dass sich das Äußere des Gebäudes kaum verändern darf. Beispielsweise ist es nicht gestattet, die Fensterform und die Fenstergröße zu ändern.

Die Kosten für den Kauf
Genau wie bei einer normalen Immobilie auch, müssen bei dem Kauf noch zusätzliche Kosten kalkuliert werden. Der Kaufpreis stellt zwar den größten, jedoch nicht den einzigen Posten dar. Die Gebühr für den Notar beträgt bis zu 2% des Kaufpreises und kann nicht umgangen werden. Auch die Kosten für die Eintragung in das Grundbruch müssen gestemmt werden. Ab sofort muss der Käufer außerdem die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt abführen. Diese liegt bei Denkmälern zwischen 3,5% und 4,5 %.

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